本篇文章給大家談?wù)剠f(xié)議面積補償標準，以及實際補償面積與拆遷面積不符未作約定，是否該按原建筑面積賠償？對應(yīng)的知識點，文章可能有點長，但是希望大家可以閱讀完，增長自己的知識，最重要的是希望對各位有所幫助，可以解決了您的問題，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄

1. 土地確權(quán)面積比實際面積少該不該簽字？
2. 房地產(chǎn)項目拿地測算成本景觀面積如何計算？
3. 北京昌平沙河騰退補償方法？
4. 房屋被拆遷十二年后，實際面積與協(xié)議面積相比縮水怎么 *** ？
5. 實際補償面積與拆遷面積不符未作約定，是否該按原建筑面積賠償？

土地確權(quán)面積比實際面積少該不該簽字？

要看實際情況。如果說地塊曾經(jīng)被集體或國家征（占）用，得到過補償，毫無疑問，就應(yīng)該簽了。

從二輪承包時算起，因為雨水沖刷減少了面積，就應(yīng)當(dāng)按照原證進行登記。

另一種情況，與鄰地有糾紛，土地測量，對方與舊證相同或有多余面積，自己反而減少，就得申訴到村委會要求更改。如果與鄰地面積原先有重復(fù)，這次測量，大家都少于原證登記面積。那就認可，畢竟當(dāng)初測量方法沒有現(xiàn)在的精確。

房地產(chǎn)項目拿地測算成本景觀面積如何計算？

現(xiàn)在做新項目的投資測算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設(shè)計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節(jié)奏、運營部提供關(guān)鍵節(jié)點，大家按照測算模板的要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負責(zé)土地款和支付節(jié)奏并進行統(tǒng)稿，財務(wù)部進行最終的審查才算最終成稿。

但是實際上，有些時候投資只需做一個簡單測算進行初步研判，不需要太精準，若次次都勞煩各部門同事，第一時間上可能來不及，第二有時候沒必要興師動眾，所以拓展狗自己掌握一些其他部門的基本技能還是很有必要的。

簡單說下房地產(chǎn)成本的組成1、土地費用。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建筑安裝工程費。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。

5、管理費用。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

7、稅費。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（增值稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方 *** 和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費用。其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

今天咱們先從成本條線開始說起…..數(shù)據(jù)標準是根據(jù)歷史項目經(jīng)驗總結(jié)而來，都是有據(jù)可依，算是比較可靠，但是項目差異比較大，各位小伙伴不要照搬，大體瀏覽 *** 會一下原則即可。

明確各科目的標準成本和計費基數(shù)

一、土地獲得價款

這個投資最拿手的了，一句話帶過不多說，按照 *** 文件執(zhí)行就是：

1.1有票地價款（招拍掛）：按照取地文件執(zhí)行

1.2有票土地相關(guān)稅費（契稅、印花稅等）：契稅3%-4%，整體稅費可按照4.05%計算；

1.3無票土地款或溢價等：注意填寫位置，否則影響稅費計算；

1.4拍賣服務(wù)費，一般來講0.1%。

1.5指標費,各地收費標準不一，以成都為例，主城區(qū)30萬/畝

二、開發(fā)前期準備費（合計200-250元/）

2.1勘察丈量費：含項目勘察測繪、工程放線費等用于項目初始勘測丈量的費用；單方標準：3元/平米，山地項目為6元/平米計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

2.2規(guī)劃設(shè)計費：含項目項目總體規(guī)劃設(shè)計費、規(guī)劃概念設(shè)計費、方案設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、市政配套設(shè)計（景觀、小市政）、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費用（不含樣板間設(shè)計費）單方標準：高層/低層20-60元/平米（地區(qū)不同差異很大），山地項目100元/平米；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

2.3報批報建費：包含常規(guī)報建費如城市建設(shè)配套費、根據(jù)實際情再繳納費用、可返回費用及特殊收費等，各區(qū)域成本差異較大；單方標準：地區(qū)差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達350元/平米；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

2.4三通一平費：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費單方標準：10元/平方米，山地項目增加150-300元土石方平整及擋墻砌筑等費用；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

2.5臨時設(shè)施費：臨時場地和辦公費單方標準：10元/平米計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

三、主體建筑及安裝工程費（合計2400-3000元/）

一般按照業(yè)態(tài)進行歸集，而單類業(yè)態(tài)構(gòu)成由多個指標疊加而成，在計算方式上，地上成本+地下成本+級配成本=合計成本；

3.1高層（12F-28F）

（1）單體地下成本（不包含車庫面積，投影地下室）單方標準：3700元/平米（參考北京某項目，具體視項目情況而定）計費基數(shù)：單體地下面積

（2）單體地上成本單方標準：1800元/平米（參考北京某項目，具體視項目情況而定）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）

（3）級配成本：根據(jù)產(chǎn)品線檔次，不同級別因用材不同，成本差異較大，主要差異體現(xiàn)在外窗和外立面；單方標準：300元/平米、400元/平米不等

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

3.2小高層（7F-11F）

（1）單體地下成本（不包含車庫面積，一般不超過地上面積的10%）單方標準：3500元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地下面積

（2）單體地上成本單方標準：1800元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）

（3）級配成本：小高層級配產(chǎn)品與高層接近，略高于高層；單方標準：300元/平米、500元/平米不等計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

3.3洋房（5F-6F）

（1）單體地下成本（投影地下室）單方標準：2600元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地下面積

（2）單體地上成本單方標準：1800元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1800元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）

（3）級配成本：洋房產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級配成本高于高層單方標準：500元/平米、600元/平米不等計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

3.4疊拼/聯(lián)排（6F以下，多為4F）

（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%）單方標準：2500元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地下面積

（2）單體地上成本單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：1900元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）

（3）級配成本：疊拼產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級配成本高于高層單方標準：根據(jù)建筑風(fēng)格550元/平米、600元/平米、700元/平米計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

3.5雙拼、獨棟產(chǎn)品

（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的40%）單標準：3000元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地下面積

（2）單體地上成本單方標準：1900元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：2200元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）

（3）級配成本：獨棟產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次最高，級配成本也是最高的

單方標準：普通風(fēng)格1200元/平米，法式風(fēng)格成本最高1600元/平米；

計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

PS：影響建安成本的因素很多，比如巖土狀況，裝配率比例，綠建要求等。具體情況要視土地本身規(guī)劃條件而定。

3.7特殊科目有些費用可能有一些特殊配置，需要單獨進行計算，標準參考如下：

（1）精裝修單方標準：按檔次差異較大，600元、1000元、1600元、3000元不計費基數(shù)：（地上面積+附贈面積）*0.85

（2）太陽能屋頂集熱式費用標準：4500-6000/戶(分業(yè)態(tài)計算戶數(shù)）陽臺分戶式費用標準：3000-4000/戶

（3）充電樁：一體式一機一槍，4萬/套；

（4）裝配式增加費：300元/平米；

四、社區(qū)管網(wǎng)工程費（合計220--450元/）

包含給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃氣系統(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備，智能化系統(tǒng)工程建設(shè)費用，區(qū)域差異較大，分為220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；

（1）給排水系：普通區(qū)域一般40元/，某些新區(qū)100元/；

（2）采暖系統(tǒng)：普通區(qū)域不收取費用，某些開發(fā)新區(qū)100-150元/；

（3）燃氣系統(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/；

（4）供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備：電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目，120-140元/；

（5）智能化系統(tǒng)：高層產(chǎn)品10元/，低層產(chǎn)品20元/；以上5項計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)

五、景觀費用（折合120-300元/）

首先需要對景觀用地的概念做一個界定，建筑用地范圍紅線范圍內(nèi)，除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地，景觀用地的硬景軟景搭配考慮按照7：3開；單方標準：景觀工程造價會根據(jù)風(fēng)格的同而差異很大，分為250、350、500元/不等；計費基數(shù)：紅線用地面積--建筑投影面積-市政道路面積-（約為總占地70%）

六、配套設(shè)施費用（300-500元/）

配套主要是以地庫、商業(yè)、會所為主，尤其是車庫部分，體量最大；

（1）車庫：按照車庫類型分為普通車庫和人防車庫，人防車庫需要設(shè)置人防設(shè)備、人防門等，成本稍高；單方標準：普通車庫2800元/，人防車庫3100元/；計費基數(shù)：地下車庫面積（以某項目為例，地下/地上約30%）

（2）配套商業(yè)：主要是以毛坯交房的低層商業(yè)為準，根據(jù)風(fēng)格的不同成本存在一定差異；單方標準：普通風(fēng)格3000元/左右，法式風(fēng)格3500元/計費基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實際建筑面積為主，一般為地上面積；（若商業(yè)屬于高層1F，注意總面積不要重復(fù)計算）

（3）會所：根據(jù)項目定位，會所高端項目中出現(xiàn)，一般來說會所多為精裝修，所以成本標準比較高；單方標準：考慮3000元/的裝修成本，普通風(fēng)格成本6700元/，法式風(fēng)格7000元/計費基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實際建筑面積計算

（4）配建小學(xué)、幼兒園：一般為低層產(chǎn)品，產(chǎn)品多為簡裝單方標準：教學(xué)樓2300-2500元/，體育館2700元/計費基數(shù)：根據(jù)實際建筑面積計算，一般為地上

七、工程相關(guān)費：監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編制費（30-50元/）

屬于開發(fā)間接費大類，某些區(qū)域參考標準如下：單方標準：監(jiān)理費20元/，預(yù)結(jié)算編制費15元/，綜合35元/；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）

稅費問題占用稅稅主要包括增值稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地、個人所得稅以及契稅等。

1、增值稅

（1）稅目與稅率

增值稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物)兩個稅目，稅率是9%或征收率3%。

（2）特殊規(guī)定

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征增值稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。土地租賃和不動產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征增值稅。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

（3）納稅地及納稅時間納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。

增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

（5）二手房銷售問題題

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定：“五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的精通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

2、城市維護建設(shè)稅

計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的增值稅稅額。

稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

計公式:應(yīng)納稅額=增值稅稅額×稅率。

3、教育費附加

教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納增值稅的稅額費率為3%。

計算公式:應(yīng)交教育費附加額=應(yīng)納增值稅稅額×費率。

4、土地增值稅

計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。

計算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金

5、房產(chǎn)稅

(1)以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。

計算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%

(2)以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。

計算公式為:房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=年租金收入×12%

6、土地使用稅

土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

7、印花稅

印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。

分為從價計稅和從量計稅兩種。

應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。

（1）開發(fā)企業(yè)的會計帳簿、營業(yè)執(zhí)照等貼印花稅;

（2）土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅《關(guān)于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號第三條規(guī)定，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅);

（3）在土地開發(fā)咨詢、施工、采購、房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅;

（4）進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動同時收取;

（5）在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元

8、企業(yè)所得稅

計稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額

稅率：

（1）企業(yè)所得稅的稅率為25%。

（2）非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。

（3）符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。

（4）國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅

（5）外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡期。

計算公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

9、耕地占用稅

占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。

耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：

(一)人均耕地不超過1畝的地區(qū)(以縣級行政區(qū)域為單位，下同)，每平方米為10元至50元;

(二)人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元;

(三)人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元;

(四)人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。

10、個人所得稅

個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補償?shù)雀黜椦a償?shù)纳娑惽闆r。

11、契稅

契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

注意：買受方的單位和個人為契稅的納稅人。

契稅以按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)。

現(xiàn)行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。

大連市目前土地轉(zhuǎn)讓稅率為4%，在建工程轉(zhuǎn)讓稅率為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為1.5%，非普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為4%。

應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格*稅率。

其他費用主要包括：行政管理費用（主要是團隊工資及相關(guān)報銷費用等），以及銷售相關(guān)費用（主要是營銷推廣費用）。

前者一般在1.5-2.5%左右；后者一般在2.5%左右，不同的公司差距較大。

北京昌平沙河騰退補償方法？

騰退補償中認定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準。1982年以前經(jīng)合法批準的宅基地，面積超出宅基地控制標準的部分，按照騰退地區(qū)宅基地區(qū)位補償價的40%給予補償。

每戶宅基地面積的控制標準，必須嚴格執(zhí)行《北京市人民 *** 關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》（市 *** 令第200號）。本項目1982年以后劃定的宅基地，以合法批準的宅基地面積為準，且每戶最高不超過0.3畝（折合200平方米）

1982年以前劃定的宅基地多于上述用地標準的，可按照每戶最高不超過0.4畝（折合267平方米）的標準認定。

關(guān)于騰退補償

宅基地區(qū)位補償價：本項目宅基地區(qū)位補償價為每平方米8850元。宅基地房屋的騰退補償控制標準為房屋占地面積不超過宅基地面積的85%。

關(guān)于二層以上（含二層）補償：2010年12月6日前建成的宅基地房屋取得相關(guān)職能部門審批或確認建設(shè)的，可給予補償；2010年12月6日之后建成的宅基地房屋取得房屋所有權(quán)證或規(guī)劃國土部門、沙河鎮(zhèn)的批準文件，按照重置成新價給予補償；未經(jīng)相關(guān)部門批準的不予補償

關(guān)于騰退補助及獎勵

安置困難補助：農(nóng)村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且根據(jù)本方案安置確有困難的，其補助標準為：本次騰退的宅基地區(qū)位補償價×0.25畝×30％。

停產(chǎn)停業(yè)綜合補助：發(fā)布騰退公告前，對利用宅基地內(nèi)合法房屋經(jīng)營并取得營業(yè)執(zhí)照且符合相關(guān)規(guī)定，因騰退造成損失的，給予被騰退人停產(chǎn)停業(yè)綜合補助。補助標準為每平方米800元。搬家補助費：按照被騰退房屋建筑面積給予每平方米15元的補助。

其他補助包括：電話移機每部235元，有線電視每戶300元，空調(diào)移機每臺400元。合理利用宅基地補助：登記檔案載明或經(jīng)確認的宅基地內(nèi)未建設(shè)房屋形成空置土地，可按空置土地面積每平方米2500元，給予該宗宅基地的被騰退人合理利用宅基地補助。

節(jié)約裝修補助：經(jīng)評估后按宅基地面積計算每平方米不足1000元的，可按照每平方米1000元給予節(jié)約裝修補助；自愿放棄房屋裝修及附屬物評估的，也可按照每平方米1000元給予節(jié)約裝修補助。

安置面積補助：在騰退公告規(guī)定的騰退期限內(nèi)簽訂《騰退補償補助及安置協(xié)議》，給予該宗宅基地的被騰退人最高不超過每平米1260元的安置面積補助。

工程配合獎：被騰退人在騰退公告規(guī)定的騰退期限內(nèi)簽訂《騰退補償補助及安置協(xié)議》，給予該宗宅基地的被騰退人20萬元的工程配合獎；在騰退期限內(nèi)未完成騰退工作的，不享受此項獎勵。

提前搬家獎：被騰退人在騰退公告規(guī)定的騰退期限內(nèi)簽訂《騰退補償補助及安置協(xié)議》，且在約定期限內(nèi)搬離被騰退房屋，并交由拆遷人進行拆除，給予該宗宅基地的被騰退人10萬元的提前搬家獎。

節(jié)約資源獎：登記檔案載明或經(jīng)確認的宅基地內(nèi)未建設(shè)二層以上（含二層）樓房，且宅基地外無未經(jīng)審批或確認建設(shè)房屋及建筑物的，可按照宅基地面積每平方米1500元，給予該宗宅基地的被騰退人節(jié)約資源獎。

臨時安置費：搬遷人應(yīng)當(dāng)對被騰退人支付臨時安置費，臨時安置費以安置人口進行計算確定。臨時安置費按每人每月1200元的標準給予發(fā)放。發(fā)放期限為自交宅基地房屋之日起至入住公告后的第4個月。首次發(fā)放周期為30個月，期滿后仍不能回遷的，搬遷人結(jié)合項目周邊房屋租賃價格情況，對臨時安置費的標準適當(dāng)調(diào)整。

一次性自主騰退獎：騰退期限內(nèi)完成預(yù)簽約且簽約率達到85%，給予每宗宅基地10萬元的自主騰退獎，簽約率達到100%時，再給予每宗宅基地10萬元的自主騰退獎。

自主騰退包干補助：本項目設(shè)置自主騰退包干補助，按照除本項補助外簽約的其他各項補償補助獎勵總額的3%—5%確定。

房屋安置

安置房位置：本項目安置房位于沙河鎮(zhèn)七里渠北村（四至范圍：北至規(guī)劃七里渠北路，南至規(guī)劃發(fā)展路，東至規(guī)劃基楊路，西至城鐵昌平線）。

安置房戶型及建筑面積：安置房戶型有三種，建筑面積原則為：50平方米一居室、80平方米二居室、120平方米三居室。

房屋被拆遷十二年后，實際面積與協(xié)議面積相比縮水怎么 *** ？

面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求、返還已付款及息金的，應(yīng)予支持。買受人認可繼續(xù)履行合同，房屋事實上面積小于合同商定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及息金由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人兩倍返還買受人。

面對這樣的情況，我們可以依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的以下條款來進行 *** ：

一、對測量結(jié)果有疑問可以要求對方進行解釋說明

第十九條被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

因此當(dāng)被征收人在拿到房屋評估報告時，發(fā)現(xiàn)評估報告上記載的房屋面積與實際面積有出入，則可以要求評估機構(gòu)進行解釋。

二、對評估有異議可以申請復(fù)核評估

第二十條被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十一條原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

三、對復(fù)核評估有異議可以申請專家鑒定

第二十二條被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

第二十五條評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

因此，當(dāng)我們遇到測量面積與房產(chǎn)證上的面積不符合時，要在法律規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)核評估，復(fù)核評估有異議還可以申請專家鑒定，直到結(jié)果符合實際情況為止。

實際補償面積與拆遷面積不符未作約定，是否該按原建筑面積賠償？

您好，很高興回答您的問題。

您所說的實際補償面積和建筑面積的準確表述應(yīng)該是，建筑面積和套內(nèi)建筑面積。這些都是建筑行業(yè)的專業(yè)名詞，普通老百姓經(jīng)常混淆，從而成為拆遷方常用的拆遷陷阱。

建筑面積，也稱建筑展開面積，是指建筑物各層水平面積的總和。套內(nèi)建筑面積，指的是套內(nèi)房屋使用空間的面積。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。

《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定，房屋征收部門與被征收人，應(yīng)就用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積等事項訂立補償協(xié)議。那么拆遷中，安置房的“面積”究竟是建筑面積？還是套內(nèi)建筑面積？還是凈使用面積呢？具體還要各地方的規(guī)定。

1、建筑面積

《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第33條：“……用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)淖≌课萁ㄖ娣e不得小于被征收房屋建筑面積，調(diào)換房屋補償面積內(nèi)不再支付費用……”

《石家莊市國有土地上房屋征收與補償辦法》第28條：“征收國有土地上房屋的，在簽約期限內(nèi)，被征收人應(yīng)當(dāng)與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議，房屋征收補償協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：……（四）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地址、權(quán)屬、建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、差價結(jié)算方式……”

2、套內(nèi)建筑面積

《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第30條：“除房屋征收部門與被征收人協(xié)商一致以外，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。”

《合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法》第20條：征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積“征一補一”。

所以，拆遷方口中的面積到底是指什么，并沒有唯一且確定的答案，被拆遷人在簽協(xié)議時，要在協(xié)議上明確面積的具體所指，以防掉入拆遷陷阱。

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