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本文目錄

1. 安置房未過戶算違法嗎？
2. 房產(chǎn)過戶后買家不配合銀行，導(dǎo)致遲遲不放款怎么辦？
3. 房屋買賣未過戶，拆遷補償款如何歸屬？
4. 未產(chǎn)權(quán)過戶的房屋拆遷賠償引起糾紛如何解決？
5. 民情通道丨買房沒過戶，原房主還能要拆遷補償嗎？

安置房未過戶算違法嗎？

分為被拆遷人受領(lǐng)安置房和第三人買賣安置房兩種情況。若受領(lǐng)安置房沒過戶，可依據(jù)拆遷補償安置協(xié)議請求履行協(xié)議約定，若買賣安置房沒過戶，要看安置房性質(zhì)是否可以買賣，可以買賣的情況下，請求履行房屋買賣合同約定的義務(wù)。

房產(chǎn)過戶后買家不配合銀行，導(dǎo)致遲遲不放款怎么辦？

超過買賣合同約定的辦理抵押登記的時間，這種情況就屬于買方嚴(yán)重違約了。

處理方法：

1、極積與買方協(xié)商，要求對方按合同約定覆行合同；

2、向法院申請財產(chǎn)保全，先凍結(jié)該房屋，防止買方另行出售，將該資產(chǎn)轉(zhuǎn)移；

3、向法院起訴，要求對方賠償損失，覆行合同或申請法院強制抵押登記；

4、以買方不覆行合同為由向法院起訴，要求判決過戶無效，恢復(fù)原賣方的產(chǎn)權(quán)，并由違約方承擔(dān)所有費用和損失。

房屋買賣未過戶，拆遷補償款如何歸屬？

在拆遷實踐中，經(jīng)常遇到這樣一種情況：賣家與買家本已達(dá)成了房屋買賣合意，且買家支付了定金或是房屋的全部的價款，但由于各種原因可能還未來得及辦理房屋的過戶登記。這時候遇到房屋拆遷了，房屋的拆遷補償比原來該房屋的交易的價格，翻了數(shù)倍。面對巨額利益，賣家和買家都會以自己享有房屋拆遷的補償主體資格而爭搶征收拆遷補償款。那此時房屋征收拆遷補償款到底該給誰呢？

《物權(quán)法》第9條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

該規(guī)定的意思是說：房屋買賣如果沒有辦理房屋的過戶登記，即使買家付了錢，該房屋的所有權(quán)人還是賣家。賣家還能對房屋實施一切權(quán)利。而此時對于交了錢的買家來說，賣家只是欠債的人，買家有權(quán)根據(jù)買賣合同約定要求出賣人交付房屋、配合辦理過戶登記。

而根據(jù)《征收條例》第2條規(guī)定，房屋征收的補償對象為房屋所有權(quán)人。

綜上：如果房屋買賣僅完成了交易行為，而沒有辦理房屋的過戶登記，房屋的征收補償款項是應(yīng)該給付給原賣家（即房屋所有人）的。而此時對于買家的損失，買家可通過提起違約等賠償訴訟，承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

從這個意義上來說，如果房屋買賣不及時辦理過戶登記，買家的風(fēng)險是比較大的。同時，買家支付了購房款既未獲得交易房屋的產(chǎn)權(quán)，也未獲得房屋征收補償，雖然其可以通過合同向出賣人主張違約賠償，但卻無形中加劇了社會矛盾的產(chǎn)生，對社會的和諧穩(wěn)定非常不利。所以，房屋買賣，不管是買家，還是賣家，都要積極履行房屋買賣的所有程序，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛麻煩。

未產(chǎn)權(quán)過戶的房屋拆遷賠償引起糾紛如何解決？

一、未產(chǎn)權(quán)過戶的房屋拆遷賠償引起糾紛如何解決未產(chǎn)權(quán)過戶的房屋拆遷賠償引起糾紛的，房子買受人可以依法 *** 。

1、消費者 *** 依據(jù)：誠實信用原則和平等原則。

2、《物權(quán)法》明文規(guī)定，房產(chǎn)交易如果沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，即便買受人實際占據(jù)了該房產(chǎn)，買受人也不能獲得該房產(chǎn)的物權(quán)，在買受人占據(jù)房子期間，如果該房子被動遷，那么試問誰能有那個能力權(quán)利得到房屋拆遷補償利益？實踐活動中作法不同，絕大部分開發(fā)商都給房屋所有權(quán)登記人，我們分析的到底是誰有權(quán)利獲得補償利益，一般人都認(rèn)為出售人有權(quán)利獲得補償利益，如果那樣的話，違反了《民法》的誠實信用原則和平等原則。

3、出售人已經(jīng)差額得到了賣購房款，又將房子交貨買受人占據(jù)，如果開發(fā)商給的房屋拆遷補償利益高過賣購房款，出售人又悔約不賣房了，將得到的購房款退還給買受人，隨后想要補償利益，顯而易見違背了誠實信用原則，如果法律支持出售人也是不合理的。要想支持買受人利益，僅有法律原則不好，必須要結(jié)合法律規(guī)則。

4、兩種情況買受人應(yīng)得到房屋拆遷補償：（1）第一類情況，如果出售的房子占有的土地是國有土地，容易找到法律規(guī)定，因為國有土地上的房產(chǎn)買賣基本沒有限制，買受人可以提起訴訟出售人，首先是確定他們之間的房屋買賣合同有效，其次是讓出售人繼續(xù)合同履行，即辦理房子產(chǎn)權(quán)過戶登記，這是出售人的責(zé)任。如果出售的房子已經(jīng)銷戶登記，補辦不上產(chǎn)權(quán)年限工商變更，可以參考《物權(quán)法》第十九條，對該條法律規(guī)則進(jìn)行功利性擴(kuò)大解釋，同時對《物權(quán)法》第九條進(jìn)行功利性限縮解釋，同時結(jié)合誠實信用原則和平等原則，讓出售人將自己獲得的補償利益退還給買受人。

（2）二種情況，如果是農(nóng)戶的房子賣給城鄉(xiāng)居民，是變動不上房屋所有權(quán)登記的，因為法律不允許城鄉(xiāng)居民到鄉(xiāng)村買房子。當(dāng)時的法律目的是，如果城鄉(xiāng)居民到鄉(xiāng)村買房子，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就少了一塊兒宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變成宅基地，這樣損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他組員的利益，對保護(hù)鄉(xiāng)村農(nóng)用地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護(hù)出售人的利益。如果農(nóng)村土地被國家征收，嚴(yán)禁城鄉(xiāng)居民到鄉(xiāng)村買房的法律目的成空，這時如果支持購房者的利益，并不損害集體利益和其他農(nóng)戶的利益，出售人志愿出售自己的房子，對出售房子之后自己利益的調(diào)整是有預(yù)估的，房屋拆遷補償利益應(yīng)該給房子買受人。

5、在房產(chǎn)買賣過程中，雙方應(yīng)該締約協(xié)議內(nèi)容，不允許詐騙、威逼等情況，且協(xié)議內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實含意表述，不違背法律、政策法規(guī)的強制規(guī)范。因此，必須擬訂合理合法的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這樣更有利于維護(hù)自己的合法權(quán)利。

二、未產(chǎn)權(quán)過戶房子被動遷賣家能悔約嗎

1、未產(chǎn)權(quán)過戶房子被動遷賣家不能悔約房子即便沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這也不會影響房屋買賣合同的起效，雙方受到起效合同書的約束力。因此賣家不能悔約，認(rèn)為撤銷合同，但因為房子未產(chǎn)權(quán)過戶，房產(chǎn)證登記的是賣家的姓名，賣家仍應(yīng)由扣除動遷費用，買方便不可再向動遷方索要費用。

2、買家可懇求賣家執(zhí)行房屋過戶責(zé)任在這種情況下，買家要想獲得拆遷補償費用，可以依據(jù)雙方簽署的合同書要求對方執(zhí)行房屋過戶手續(xù)。由于賠償款在賣家的手里，所以賠償費很可能會以其隨意放縱或遷移而消耗殆盡，因此建議買家在獲知賣家獲得賠償款時，因及時提起訴訟申請保全，拘押賠償款，待判決書生效后申請執(zhí)行，以保障權(quán)利的續(xù)存。

3、賣家可以情勢變更為由認(rèn)為撤銷合同

（1）賣家的利益也不是一點都失去維護(hù)，如果賣家能證明雙方在簽訂合同書時無法預(yù)料動遷理由的產(chǎn)生，如果繼續(xù)維持合同書會顯失公平，不能實現(xiàn)合同書目的，則可以懇求人民法院撤銷合同，支持撤銷合同的情況包括了通貨膨脹、法律政策變化、災(zāi)禍等因素。

（2）但實踐活動中人民法院是否支持這種認(rèn)為，人為失誤很大且要求不可預(yù)料的因素會必定造成履行合同的不合理，門坎較高，賣家存在著質(zhì)證困難的問題。根據(jù)最新的民法總則，當(dāng)事人只能懇求撤銷合同，不能認(rèn)為變動合同書內(nèi)容。因此這種情況下，賣家因優(yōu)先選擇考慮與買家商議變動房子合同款，在合理范圍之內(nèi)協(xié)商一致增加房子價格，另外簽署一份填補合同書。

三、房產(chǎn)買賣未產(chǎn)權(quán)過戶拆遷費歸誰房產(chǎn)買賣就是指將自己戶下的房地產(chǎn)進(jìn)行交易.自己的戶下的房地產(chǎn)必修具有房屋所有權(quán)所有證。房屋拆遷賠償是針對房屋所有權(quán)也就是使用權(quán)進(jìn)行的補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人就是指“被動遷房子的使用權(quán)人”，沒有自己是合理合法房屋產(chǎn)權(quán)人的證明材料（一般是房屋所有權(quán)證），從法律實際意義上說也就不是動遷當(dāng)事人，自然不能得到補償。我國推行的是不動產(chǎn)登記起效制度，房產(chǎn)繼承沒經(jīng)登記，不是發(fā)生法律認(rèn)可的，不能證明你也是合理合法的產(chǎn)權(quán)人，賠償款會支付給房屋所有權(quán)證登記的那人，就是賣房子的人，買房子是另外的關(guān)系，拆遷補償只能雙方通過協(xié)商解決，協(xié)商不成就只能通過民事訴訟的方式解決。如果不辦理過戶手續(xù)，極有可能會無法拿到拆遷補償，因為從法律角度說，房產(chǎn)證上的名字的人，才是房產(chǎn)所有者，要是拿到拆遷補償，也是人家拿

民情通道丨買房沒過戶，原房主還能要拆遷補償嗎？

這是很難處理的麻煩事，房產(chǎn)還是以登記所有權(quán)為主，拆遷肯定按照產(chǎn)權(quán)證登記的所有權(quán)人進(jìn)行拆遷補償?shù)?。這個時候就是考驗人品的時候了，如果原房主比較誠信，會協(xié)助你以他的名字把拆遷補償?shù)氖掷m(xù)辦了，后期再自行過戶；如果原房主也想分杯羹就要雙方協(xié)商了，你可能要把既得利益分給他一部分，然后他幫你辦理拆遷補償?shù)氖掷m(xù)；碰上心黑想要全吞的原房主你只能找律師看能不能幫你通過訴訟減少損失了。這些年這樣的事兒還挺多的，像這種高價值的交易還是應(yīng)該及時完善手續(xù)，有些拖著其實就是為了避稅，你想馬上過戶可能需要多掏一筆錢，這時候只能你自己把握是及時過戶還是省點錢暫不過戶了，總之風(fēng)險無處不在，合法的手續(xù)更重要。

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